Bij de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met mogelijke risico's. Voor de jaarrekening 2022 is een uitgebreidere risicoanalyse uitgevoerd op de lopende grondexploitaties. Begin 2023 is dit door een extern bureau uitgevoerd met behulp van de Monte Carlo-methode. Eind 2025/begin 2026 zullen deze risico-analyses weer herhaald worden.
Met de huidige woningopgave vanuit het rijk is er dringend behoefte aan (sociale) woningen. Dit betreft woningen voor 1-2 persoonshuishoudens, sociale huur en betaalbare koopwoningen voor 1-2 persoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. In de nieuwe Wet Versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) zal een sterkere verankering plaatsvinden van de verplichting tot het bouwen van betaalbare woningen. Daarbij zal tweederde betaalbaar verplicht worden, waarvan voor de gemeente Noordenveld waarschijnlijk 30% sociale huur. Deze verscherping op de in onze Woonvisie vastgestelde percentages zetten de op te starten projecten verder onder druk. Voor de vastgestelde grondexploitaties lijkt dit waarschijnlijk geen invloed te gaan hebben, maar dat is nog niet met 100% zekerheid te zeggen. De huidige verdeling voor nieuwe plannen van 30% sociale huur, 30% betaalbare koop en 40% middelduur tot dure koop geldt alleen voor Maatlanden - de Zulthe.
In Noordenveld zijn momenteel een drietal grondexploitaties vastgesteld die nog niet in uitvoering zijn. Voor deze projecten blijft uitstel door bezwaren een groot risico. Uitstel neemt rente en beheerskosten met zich mee. Daarnaast kunnen de stijgende huizenprijzen ervoor zorgen dat bestaande plannen niet meer dezelfde percentages betaalbaar hebben als toen de plannen werden vastgesteld. Dit komt omdat de huizenprijzen sneller stijgen dan de betaalbaarheidsgrens. Vertraging brengt dus zowel financiële als programmatische risico's met zich mee.
Grondexploitatie Haarveld
Deze grondexploitatie laat een positief eindresultaat zien. Er worden dan ook geen risico’s verwacht die niet opgelost kunnen worden binnen de exploitatie.
Grondexploitatie Westeresch
Deze grondexploitatie laat een positief eindresultaat zien. Er worden dan ook geen risico’s verwacht die niet opgelost kunnen worden binnen de exploitatie.
Grondexploitatie Oosterveld Norg
In het tweede kwartaal van 2025 zijn de laatste betalingen ontvangen voor de resterende kavels in Norg. Dit jaar zal een laatste raming gemaakt worden voor de resterende kosten van het woonrijpmaken. Wanneer deze kosten duidelijk zijn kan de grondexploitatie van Oosterveld gesloten worden. Gezien de inkomsten nu volledig zijn en er eind 2025 duidelijkheid verwacht wordt over de kosten voor het woonrijpmaken worden de risico's als zeer laag ingeschat.
Grondexploitatie Peize-Zuid
Op 16 april heeft de RvS het bestemmingsplan aangehouden en de gemeente verzocht binnen 50 weken een nader onderbouwd waterhuishoudkundig plan op te stellen. Deze vertraging heeft flinke financiële gevolgen. Door wederom minimaal een jaar uitstel lopen o.a. de rentekosten op en de lopende kosten door. Uit de jaarrekening 2024 is al gebleken dat het resultaat onder druk staat. Het risico dat door de verdere vertraging het project negatief wordt is aanwezig. Elke drie jaar dienen de risico's voor de gronden geanalyseerd te worden. Deze analyse staat voor 2025 weer op de planning en zal een beter beeld geven over de kansen en risico's in Peize Zuid.
Grondexploitatie Zuidpoort-Terheijl
Tegen het plan van Zuidpoort-Terheijl zijn geen bezwaren gemaakt, waardoor snel voortgang geboekt kan worden met het project. De eerste bijeenkomsten ten behoeve van de verkoop zijn inmiddels geweest en verwacht wordt dat eind 2025 gestart kan worden met bouwrijp maken. Gezien het relatief eenvoudige proces en het ruime verwachte resultaat wordt het risico als laag ingeschat.
Grondexploitatie Maatlanden - de Zulthe
De geactualiseerde grondexploitatie laat een positief resultaat zien ondanks de tegenvaller vanwege extra archeologisch onderzoek. Gezien er net als bij Zuidpoort-Terheijl nog sprake is van een hoog abstractiegehalte is de bandbreedte van de kosten vrij groot. De verwachte opbrengst van Maatlanden - de Zulthe is beperkt van omvang. De kans op een negatief eindresultaat is hierdoor aanwezig. Het kan echter ook nog positiever uitpakken. Onder andere geluidsgrenzen zorgen voor een relatief klein ontwikkelbaar gebied. De stijgende bouwkosten en kwalitatief hoogwaardig groen zorgen voor meer kosten, maar leveren ook kansen op.
Aan de andere kant zijn de positieve inschattingen van lokale makelaars over het voor Roden nieuwe concept woningen en de stijgende marktprijzen reden voor vertrouwen.
De risico's zullen gedurende het project gemonitord worden en waar nodig zal gekeken worden hoe er bijgestuurd kan worden.